Un estudio de títulos es un análisis realizado por un abogado sobre la situación jurídica de un bien inmueble, que se desarrolla a partir del estudio de los instrumentos (escrituras, oficios, sentencias, entre otros) registrados en el certificado de tradición y libertad del inmueble, durante los últimos 10 años, con el objeto de emitir un diagnóstico jurídico respecto a la viabilidad o no de cualquier negociación que verse sobre el inmueble objeto de análisis.
Para ahondar en esta definición, es necesario hacer claridad sobre dos puntos:
1. ¿Qué es un certificado de tradición y libertad?
Es el documento que se puede definir como la hoja de vida de un inmueble, en el que se registra todo su historial y la calidad del mismo como: casa, apartamento, local comercial, parqueadero, depósito, bodega, finca o si es lote rural o urbano. Este documento contiene el histórico de propietarios que ha tenido el inmueble, especificando detalladamente cada acto jurídico que haya representado alguna afectación para el mismo, como por ej. Si está sometido a régimen de propiedad horizontal, si está embargado, hipotecado, o si son uno o varios sus propietarios. Así mismo, registra actos jurídicos como: compraventas, sucesiones, donaciones, usufructos, gravámenes de valorización, falsas tradiciones, afectación de vivienda familiar y patrimonio de familia inembaergable, entre otros actos, que por mandato legal, deben ser inscritos por la oficina de registro del circulo registral a la que pertenezca el inmueble según su ubicación geográfica.
2. ¿Por qué se realiza el estudio sobre los títulos de los últimos 10 años?
El estudio se realiza sobre los títulos registrados en un lapso de 10 años porque las acciones judiciales que se puedan emprender sobre posibles problemas que tenga el inmueble prescriben a los 10 años desde la fecha de celebración del acto registrado. Por ejemplo, una acción de resolución de contrato derivada de una condición resolutoria prescribe a los 10 años.
¿Cómo saber si necesitas un Estudio de Títulos?
Si vas a realizar una negociación sobre un bien inmueble de la cual se derive la obtención del derecho de propiedad, el derecho al uso y goce o algún otro derecho sobre el mismo, y te quieres asegurar de contar con un panorama claro sobre su situación legal, la cual te permita prever si el ejercicio de tu derecho sobre el inmueble es ejercible plenamente o se puede ver potencialmente amenazado por algún gravamen o limitación al dominio, definitivamente necesitas un estudio de títulos.
Te recomendamos tener en cuenta que: aunque no es un requisito legal, es recomendable un estudio de títulos cuando vayas a realizar una negociación sobre un inmueble que consista en: comprar, arrendar para objeto comercial a largo plazo o recibir en garantía de una obligación.
A qué parte le corresponde hacerlo:
- Compraventa: al comprador
- Arrendamiento: al arrendador. Sobre todo si se trata de contratos de arrendamiento a largo plazo, Ej. 10 años, 20 años como es usual para grandes superficies, franquicias o cadenas de restaurantes.
¿Qué documentos se requieren para la realización de un Estudio de Títulos?
Escrituras públicas, oficios y/o sentencias registrados en todas y cada una de las anotaciones de 10 años atrás, contados desde la fecha de apertura del folio de matrícula inmobiliaria.
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